北京光环新网科技股份有限公司（300383.SZ，以下简称“光环新网”）正在筹措大笔资金，以便加快已获得土地资源的IDC建设。

11月12日，光环新网连发多条与数据中心（IDC）资本运作相关公告。其中，该公司连发两条与开展基础设施公募不动产投资信托基金（REITs）申报发行工作的公告。董事会已全票通过了该议案，接下来等待临时股东大会的审批。

公告显示，光环新网计划通过全资二级子公司北京中金云网科技有限公司（以下简称“中金云网”）持有并运营的中金云网数据中心作为公募REITs底层资产，进行申报发行。该数据中心位于北京经济技术开发区，设计机柜数合计约1.2万个，主要收入来源为外包服务费，主要客户包括国有及股份制大中型银行、地方商业银行、保险公司、基金管理公司等。

根据目前中金云网项目初步评估结果，公司拟定募集规模约57亿，按照规则要求，公司或指定主体作为战略配售投资人，认购不低于20%的基金份额。因此，综合测算下来，光环新网明年有望获超40亿投资性现金流，并确认大额投资收益。

招商证券研报称，通过公募REITs产品，光环新网的数据中心重资产有望实现价值重估，将提升公司的资产增值收益，优化资本结构和现金流状况；基于形成的基础设施公募REITs平台，公司可能在未来将其他优质数据中心资产向公募REITs平台持续注入，实现轻重资产的分离与平衡，提高上市公司资本运营能力。

不过，在补充公告中，光环新网也提醒，该项目完成后，中金云网将不再纳入上市公司合并范围，可能会对其未来IDC业务的利润水平产生不利影响。2019年经审计的财务数据显示，中金云网资产总额占上市公司的36%，资产净额占40%，营业收入占11%。

REITs可在未来变现

REITs出现的背景是中国政府着力于降杠杆、深化投融资体制改革、推动基础设施投资市场化及规范化健康发展。相关政策文件已然先行。2020年4月底，证监会和发改委联合发布的REITs试点相关工作通知。8月初，两家机构分别发布关于申报工作和指引文件。

对于产业的好处，上述招商证券研报显示，IDC属于重资产项目，建设周期较长，建好以后存在比较长的上架爬坡期，爬坡期业绩增速较快，可帮助企业实现高增长，一般上架率到95%就达到成熟期，成熟期项目虽然每年可以贡献稳定现金流，但后续已无法实现太大增长。IDC REITs给了成熟项目很好的变现渠道，可以帮助企业盘活存量资产，一次性获得可观的投资收益，用于新项目开发与建设，及大量并购，帮助企业快速扩张，另外有望助力IDC企业实现价值重估。

具体来说，IDC项目做REITs后可以将重资产业务从体内剥离，并通过代运营业务实现轻资产运营。资产、折旧摊销等均实现出表，有助于降低资金风险和财务成本，同时可以将商誉一并剥离。由于也仍尚持有股权，每年可以通过派息回收部分利润，另外可以通过成立运营公司，获得代运营的利润。

光环新网公告显示，其REITs采用契约型架构，基础设施投资专项计划持有中金云网的资产，嘉实基金作为公募基金管理人，通过设立基础设施投资基金认购基础设施投资专项计划，并面向公众发行基金份额，其子公司负责对中金云网机房的运营管理，并收取运营管理费。

美团等已下数据中心订单

光环新网成立于1999年，次年就获得了经营计算机信息网络国际联网业务资质，也就是ISP服务资质。2001年，该公司在北京市自建数据中心，率先在北京市场开展IDC业务。过去十多年发展中，光环新网不断积累多项相关经营许可，2009年完成股改，并在2014年在深交所挂牌上市，随后收购中金云网、无双科技等扩大规模。

光环新网的主要业务有两块，一块是承载了亚马逊AWS中国北京（区域）云服务的运营。这是出于中国的监管原则：所有中国的数据必须留在中国；所有技术服务，都希望能由中国公司提供。不仅如此，中国政府对电信行业的政策限制，也是外资云巨头无法独立获得IDC牌照。2020年上半年年报显示，云计算及相关业务收入占总营收的76%。

同时，光环新网有迫切发展独立IDC业务的需要。第三方机构Forrester首席分析师戴鲲告诉新京报贝壳财经记者，在地缘政治摩擦带来的不确定性常态化环境下，服务多样化会给光环新网带来更为灵活的成长空间，但如何在激烈竞争的数据中心服务领域实现差异化是光环新网需要解决的新课题。

11月9日，光环新网宣布，与美团签署业务服务合作意向，后者计划在京津冀地区的数据中心机房进行定制化租赁，将于2021年上半年交付使用。与此同时，光环新网还宣布与某大型云计算公司确定了新的合作备忘录，将对京津冀中心资源进行新的合作。

招商证券分析师预判，以美团、字节跳动、快手、华为为代表的内容提供方将逐渐成为未来1-2年内的第三方IDC企业主力需求，且北方地区需求更加旺盛，北方核心地区IDC尤其是单点大规模IDC仍将维持供不应求的状态。

不仅如此，新冠疫情影响下，云计算发展迅猛，企业上云需求不断增加。第三方机构国际数据公司日前发布对2021年ICT市场预期时称，到2021年底，中国将有60％的企业建立一种机制，向以云为中心的基础架构和应用程序转移，速度是新冠肺炎大流行之前的两倍。到2024年底，中国中大型数据中心数量将超过8万个。

值得注意的是，北上广等骨干网核心节点城市拥有资源丰富，但同时土地和能耗指标有限，政策趋严，因此在这些区域布局的IDC稀缺性价值加剧。目前光环新网在京津冀和长三角地区共有8个数据中心，建筑面积合计约38.38万平方米，设计容量约为5万个机柜。这使得光环新网具有较高的议价能力。

增强京津冀和长三角区域

随着光环新网持续发力大型客户，目前批发型中大客户占比达60%-70%，多家机构普遍预计光环新网将从2021年起IDC有望进入大投放新周期。

光环新网此前曾在业绩报告中称，公司目前正在京津冀地区、上海及长三角地区IDC市场积极布局，规划2020-2025年，新建IDC项目设计容量达10万个，完善在津京冀、长三角、粤港澳大湾区等的布局。

其中，围绕京津冀地区，北京房山一期完工进度已达50%，预计2021年上半年可全部投放使用，而二期已完成主体建筑建设，预计投资总规模约为12.21亿元；环京燕郊三四期已完成主体结构封顶，预计2021年上半年可为客户提供服务，预计投资总规模为29.86亿元，光环云谷三四期项目一半机柜资源已被预订；其在天津宝坻已通过收购项目公司方式取得用地。

在长三角经济示范区，上海嘉定二期已获得能耗指标，建筑工程已完成主体结构封顶，预计投资总规模为13亿元，目前已累计投资约2.72亿元；江苏昆山已完成方案设计及环评备案，正在进行相关审批；长沙一期项目通过司法公开竞买方式获得内设用地，目前正在设计初步方案，预计年内获得能耗指标， 2021年上半年开工，预计投资总规模约为34.64亿元。

为了支持IDC建设和补充流动资金，光环新网正在推动向特定对象非公开发行股票，募集资金规模高达近50亿元。根据此前披露的募资计划公告，项目主要为上述房山二期、上海嘉定二期、燕郊三四期、长沙一期和补充流动资金。非公开发行股票事项已获得深圳证券交易所受理，并经历问询，但目前尚需通过审核并获得中国证监会同意注册。

光环新网也在利用其他方式加速这些项目落地。2020年11月12日，该公司发布公告披露，其全资子二级公司上海中可向招商银行北京分行申请不超过人民币6亿元的贷款，期限不超过7年。上海中可是上海嘉定二期项目的实施主体，拥有土地使用权，后者可为借款提供质押担保。

此外，光环新网同日还公告已签署智达云创（三河）科技有限公司（以下简称“智达云创”）增资协议的补充协议。2019年3月，光环新网三河市岩峰高新技术产业园有限公司（以下简称“岩峰公司”）合作利用后者拥有的土地和对应地上房产合作建设数据中心。2019年7月，岩峰公司分立后的新公司即智达云创完成工商注册。

2020年4月，董事会审议通过了向智达云创增资并取得65%股权的议案。光环新网向智达云创增资约11.27亿元，后者成为光环云网控股子公司，并作为燕郊三四期的实施主体。此次补充协议约定光环新网向智达云创追加支付不超过1.3亿元保证金，同时智达云创股东王禹方、石凤红向智达云创提供7000万元股东借款，用于项目机房建设。

一位IT行业分析师告诉新京报贝壳财经记者，IDC基本商业逻辑是流量增长，5G发展带动的超高清视频和物联网等应用都将成为推动流量爆发的主要推手，光环新网的IDC布局价值将进一步被放大，资本的助力将帮助其实现快速扩张。

新京报贝壳财经记者 梁辰 编辑 王进雨 校对 王心

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