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1、热度大跳水西安楼市一夜入秋2、11月开盘地图出炉，7500套房源即将入市，11万/㎡起3、华润、万科、龙湖“王盘”PK，遇到好房子扎堆该怎么选

热度大跳水西安楼市一夜入秋

8月末，西安楼市发生了两件大事。

①上个周末，住建局宣布收回各区的商品住房价格公示职能，再次回到了住建局统筹公示的时代；

②830新政空降，限购范围、年限齐加码。西咸能金区、沣西高桥，马王街道并入限购区；落户三年/E类人才社保一年，方能买二套/首套。

前者让有所好转的西安楼市供应量和似乎放松的限价成疑，后者提高限购门槛，削减楼市需求量，第二批二手房指导价已在路上......

那在迎接传统金九的时候，我们有必要再次聚焦8月楼市。

壹丨供应量好转 抢房热度再降

8月，西安商品住宅供应继续好转，全月供应高达114万方，环比大涨27%，也比去年同期高出近20%！肉眼可见的供应好转，整个8月，登记平台中楼盘轮番上线。

趋势很明显，从去年11月开始，西安新房供应量暴跌，这也为今年上半年楼市的火热埋下引线，不过在价格审批下放到各区后，6月、7月、8月连续三个月楼市供应量逐月抬高，扭转了供不应求的局面。

尤其是8月，高达114万方的供应量创下九个月以来的新高。

销量方面，由于是供应开闸放量的初期，置业热情依旧高涨，8月成交约102万方，较上月增长约20%，但好消息是，目前已连续三个月供应量大于销量，能够保持现在的供应节奏，西安新房供需关系有望好转，市场会进一步回稳。

其实从登记平台人房比也能看出市场的缓和。6月，登记平台共上线6743套房源，核验家庭99194组，对应近15组家庭去抢一套房；7月，登记平台上线8210套房源，核验家庭78142组，对应9组家庭去抢一套房。

到了8月，登记平台上线14264套房源，核验家庭66197组，对应不到5组家庭去抢一套房，跟前两月相比，热度腰斩。

在热点个案上，6月出现了四个万人摇楼盘，7月有一个，但到了8月，一个万人摇的楼盘都未出现，超级红盘金地玖峯汇、中粮奥体壹号、紫薇华发CID也应港务区、高新三期的集中供应，造成了需求上的分流，最终核验数停留在千人总量。

在摇号楼盘数量上，8月共上线48次楼盘，其中摇号楼盘数26次，占比刚刚过半，是今年以来摇号楼盘占比最低的一个月。

房源数增多、摇号盘、核验家庭变少，大家买入的机会无疑更大了。真心想上车的，这一轮都有楼盘可以选择。

贰丨去化率跳水 降温向主城区蔓延

8月，全市监测到29个开盘项目，推出8028套房源，开盘当天售出5174套，去化率跌至64%！

对比6月、7月90%以上的高去化率，8月开盘去化率出现了暴跌！

7月，我们还停留在“主城区不愁卖、外围市场明显分化”的印象中，但降温来的太快，这股寒流已然涌进主城区！

先看外围非限购区，在过往的明显分化之上，出现了大范围的普降！

上半年首开火热的雅居乐北城雅郡再次加推，260套房源开盘当天仅销售69套，去化率不足30%；沣东科统区红盘沣华熙城，推出154套房源，开盘当天售出54套，去化率仅为35%；

遇冷的还有西咸能金区的中梁鎏金雲玺，加推去化率不足40%；就连万科都遭遇了滑铁卢，沣西新盘——沣华锦鸣首开去化率不到四成！

反观主城区，依旧坚挺，能够保持90%以上开盘去化率的，只有融创时代奥城、龙湖天曜、上河雲璟、中海寰宇天下等9个楼盘，此时畅销的，要么品牌口碑好，要么价格实惠、总价亲民。

主城区有些楼盘，比外围非限购区域还要艰难！君合天玺加推124套，开盘售出25套，均价13980元/㎡，去化率仅为20%；隆源国际城加推228套，均价13800元/㎡，开盘去化率26%！

尽管均价明显低于市场，但前期积攒的劣势口碑，再加上产品毫无亮点，终归还是被购房者抛弃了。现在品牌房企都容易暴雷，大家明显把口碑交付兑现看得更重了。

叁丨市场还会继续降温

8月登记、开盘呈现的特点，完全印证了我们此前的观点：当供应量回稳，外围非限购区需求回流，主城区质素较差的项目开始遇冷，依然畅销的，都是主城区的强限价楼盘，选择这类楼盘更为保险。

无量则无价，当下市场已经出现了打折走量的营销策略，要么启动新房中介，要么首开优惠，再者拿出转介费。在市场好的时候，我们可见不到这些以价换量的营销动作。

就市场环境而言，830新政方才出台，政策本身其实并不严厉，无论是新纳入限购区的能金区、沣西两街道，其本身的新房供应量并不充裕，对限购门槛的提升，杀伤面不大。

但在调控轨迹上，西安已经和深圳、杭州等严打城市同频，从去年的1130开始，中间经历了330，再到如今的830。九个月的时间，如果算上二手房指导价的落地，已有四个大楼市调控政策出台，高层打压西安楼市的意图与决心都太明显了。

在830新政出台前，西安楼市其实已有降温意向。理想情况下，价格公示由住建局统筹后，若供应节奏和总量还能和6月、7月一致，西安楼市继续下探已成定局。

二手房指导价的作用已经显现，从一线中介得到的反馈是，促成二手房成交时越来越难了，就算有诚心挂牌的卖家，买家也会参考第一批二手房指导价给出的本小区价格或周边小区价格，观望情绪比新房重很多。

二手房市场受政策的冲击远比新房来的更为直观，影响更深。现在深圳又开始了二手房学区的新一轮整顿，以往认知中价格、价值最为坚挺的二手优质学区房，也绷不住了！西安第二轮二手房指导价小区，也正在路上......

西安价格高的房源，恰恰也是这类带学校资源的房源，如果下手再狠一点，学区房迎来一波暴雷，房价想不回调都难。

市场调整期，做好长线持有的准备，拥抱主城区，珍惜手里有限的房票和资金，“房住不炒、住有所居”的大框架，还将长期与楼市共存。

11月开盘地图出炉，7500套房源即将入市，11万/㎡起

每年的10月是买房的黄金节点，也是房地产圈的“银十”，而今年的整个市场供货量充足，而市场显得尤为冷清。

新房市场上，10月供货量下滑严重，仅有7盘1946套房源价格公示，登记方面，有21盘4667套房源线上登记。

二手房市场也是持续过冬，10月二手房的挂牌量一直维持在9万套以上，市场房源增多，买房者持续观望，成交量可想而知。

仔细想下2021年就剩2个月了，那接下来11月西安的新房市场到底怎样？

据不完全统计，11月预计有29盘约7500套房源陆续推出，其中纯新盘7个，预计房源2000套，22个在售楼盘，预计5500套房源，具体让我们一起来看看！

从图中可看出：这批房源中性价比高的楼盘均有出现，如:&云水天境云、&上河雲璟、&中南春风南岸、&鑫苑府、&碧桂园云顶、&绿城紫薇公馆、&海德堡公园，中海长安府、&万科翡翠国际、&华润置地乐府二期（悦玺），大家可以重点关注一下。

注：

1.整理数据仅供参考，具体以售楼部信息为准；

2.点击蓝色字体项目名称可查看相关的楼盘测评及价格公示；

第一梯队

高新、曲江

1

高新区(3盘)

高新区有3盘上新，共484套房源，均为11月份加推的项目。

天地源云水天境（2w/㎡），可以说是占据软件新城最好的位置，周边配套正在建设，装标非常的一般，开发商没有装修包选项，产品设计好，性价比高，适合预算充足的改善购房者。

中天新希望未来印(2.6w/㎡)，处在CID板块，一公里范围内有着两个地铁站口，郭杜西站距离约580米，仁村站约780米，一路之隔便是高新一小，高新第十一初级中学仅130米，高新第三十一小约510米，高新第十七幼儿园距离约900米，教育资源丰富，产品126-164㎡的大平层，居住舒适度高，小区定位低密改善型社区，

阳光城檀境(2.6w/㎡)，处于CID的核心区域，是阳光城的高端产品，距离地铁6号线（西安国际医学中心站）742米，2公里内有高新三十一小和十一初，社区内部4#为独立商业，园林也是山水比德打造的。

主要产品为小高层和高层，面积115-200㎡，178㎡的户型设计前卫，端厅的设计提高了整体房间的格调，价格偏，未来之瞳的建设可能会对有噪音影响，此次加推的楼栋也比较好，其中9#是社区的楼王。

除此之外，CID部分项目在平销，这些项目可以直接认购，如：碧桂园高新云墅、新希望锦麟天玺、招商华宇臻境等，预算充足的改善购房者可以关注下。

02

曲江(1盘)

曲江目前仅海德堡1盘在售，备案价已出，预售证下来后会开始登记。

海德堡公园(1.779w/㎡)，周边双地铁汇聚，有曲江七小、曲江一中等优质的教育资源，社区产品好，价格优值得重点关注，正在登记中。

此外年底前华润悦府、中国铁建万科翡翠国际都传出过加推计划。

第二梯队

长安、航天、浐灞、港务、城南、城北

01

长安区(2盘)

11月有2盘推售。

新兴熙园(1.45w/㎡)，此次是首开，位置好，学校多，小户型是亮点，但是之前烂尾过，小区品质一般。

中海长安府，可以说是城南置业者的福音，距地铁15号线（樱花广场站）约1.3公里，2公里范围内教育、医疗、商业等配套都有。

此次推售的是16#、18#，户型95㎡和115㎡，精装交付，仅剩最后2栋现房推售，目前放风价为17000元/㎡。 预计2022年4月交房。

02

航天新城(3盘)

11月有3盘加推，这三个项目不管是位置还是品质都是不错的。

碧桂园云顶，有地铁4号线和地铁11号线双地铁环绕，社区紧邻曲江，配套比较完善，地铁、商业都不缺乏，小区自带幼儿园。

产品设计也比较纯粹，共143㎡、190㎡、230㎡三个户型，其中230㎡的户型做了270°转角厅设计，视觉效果非常好，物业也为碧桂园物业，唯一就是作为改善型社区，容积率相对较高，即将加推三期。

鑫苑府(1.8w/㎡)，近地铁、双公园环绕，装标高，户型设计较好，唯一就是开发商品牌小，此次加推2栋高层和1栋洋房。

绿城紫薇公馆(1.49w/㎡)，位置好，价格优，不过户型起步122平米，总价高，还是更适合刚改和改善购房者。

03

浐灞(6盘)

浐灞的盘从价格来看，可以说是刚需的集中营，本月有6盘1130套房源预计加推，其中有两个纯新盘。

景祥君悦(1.33w/㎡)，项目位置可以，小区体量小，品牌小，所以小区品质也一般，是准现房销售，最快明年年底交房。

上河雲璟(1.31w/㎡)，小区基本配套可以，周边已有入住的小区，日常生活需求可满足，周边大型商业比较缺乏。

龙湖春江天序(1.82w/㎡)，是龙湖的第五代洋房产品，适合改善型购房者，此次共有40套精装小高层，均价18289元/㎡，面积为143㎡改善户型。项目的品牌、产品、物业都有很好的保障，但房源较少，想上车的朋友可以重点关注。

滋水朝阳(1.49w/㎡起)，11月登记的1#、5#、6#楼为3栋8层洋房，面积139-269㎡，毛坯均价17078元/㎡，共72套。10#楼为1栋总高15层的小高层，面积79-123㎡，毛坯均价14999元/㎡，共60套。

项目属于浐灞自贸区，开发商是国企，整体位置不错，近地铁，学校商业均有，但是与区域内龙湖春江天序比还是不占优势，且楼栋靠近地铁3号线高架，比较吵闹。

世园林语(1.1w/㎡)，项目紧邻世博大道，据地铁3号线（香湖湾站）直线距离约1公里，学校商业均有，配套较成熟，1.1w/㎡买高层，1.4w/㎡买洋房，很划算。

元熙樾府(1.36w/㎡)，为东御兰汀三期，周边配套较为成熟，交通方便，小开发商，之前做的产品口碑一般。

04

港务区（5盘）

港务区11月有5盘1200多套房源预计推售，中冶奥体云璟和华润紫云府均已备案，拿证后将登记，融创时代奥城和望江府预计11月会加推，目前价格还未公示。

招商城市主场，距离地铁三号线保税区地铁站D口向北200米，项目亮点为央企开发商自带商业街区，项目斜对角是西安交大一附院国际陆港医院，东侧是陆港足球主题公园。

165㎡的户型带有通体开发阳台，室内采光以及视野都非常的棒，但是据项目百米左右有高铁道路，会有噪音影响，不过购房者后期可以在装隔音较好的玻璃。

预计年底将加推二期，户型面积114-125㎡，户型设计偏向于年轻人，更加适合刚需、投资置业者。

中冶奥体云璟(1.44w/㎡)，央企开发商，外部配套较为成熟，距地铁14号线（新寺站），400米，有着陕师大陆港小学等优质的教育资源，社区内部楼间距大，居住舒适度高，物业为名牌物业-第一太平戴维斯，整个小区没有底商，产品设计纯粹，最小户型105㎡，首付48万就可以上车，105㎡、115㎡的小户型比较适合刚需购房者，130㎡、140㎡的户型更加是个刚改购房者。

华润紫云府(1.53w/㎡)，央企开发商，产品物业都有保障，交通方便，教育资源目前比较缺乏，距奥体板块远，后期资源优势不佳。

融创时代奥城，是品牌开发商，房屋整体质量有保障，附近是地铁站，交通比较便捷，有学校（陕师大陆港小学、铁一中陆港小学）。

户型方面也有比较利好刚需的小户型（99㎡、115㎡），99㎡和115㎡的户型都是三室户型，虽然面积小但结构比较紧凑，客厅面宽适中，居住舒适度还是较高的。

预计年底前加推12栋600套左右房源，价格还未公示。

融创望江府是区域内仅有的改善大平层，居住舒适度高。

05

城南(1盘)

恒志云都，是南二环内唯一的超高层住宅，即将推售超高大平层，目前价格还未出，项目的地段和教育是最大的亮点，且此次推售的2栋大平层装修标准很高，是属于片区内比较稀缺的产品。

06

城北（2盘)

荣民公园美岸(1.44w/㎡)，靠近未央路，距离地铁2号线（龙首原站）400米，项目位于龙首商圈，周边生活氛围很好，学校也众多，且为本地房企开发，品牌口碑较好，但是社区体量较小，容积率高，整体环境一般。

从价格和户型来看，都是刚需置业者的首选，刚需购房者过渡一下可以。

延长石油精密西区(1.48w/㎡)，项目体量小，占地仅11亩，近地铁、配套成熟，社区均为高层产品，容积率较高。由陕西延长石油房地产公司开发，开发商一般。

第三梯队

城东

01

城东(2盘)

城东有2盘上新，两盘所在的区域都发展的很成熟了，其中创新名城价格早已公示，一直未取证，此外，区域内的中海云锦和三迪灞河壹号都在平销，可直接认购。

领航悦宸，有着铁一中等优质的学校，虽然周边发展的很完善，但是小区整体品质一般，容积率5.59，目前高层已经推完了，此次加推2栋洋房，价格未出。

创新名城(1.36w/㎡)，周边发展的很成熟了，东侧为地铁1号线（半坡站），西侧为（纺织城站）、出行便利，有唐都医院等医疗配套，学校方面西安五十五中学，东城第二小学等，价格便宜，社区体量小，共有2栋高层+2栋公寓，自带商业，户型一般，比较适合刚需购房者过渡一下，正在登记中。

第四梯队

西咸新区

01

西咸新区(4盘)

西咸新区11月有4盘预计加推，其中3个纯新盘。

万科沣华锦鸣(2.19w/㎡)，处于“秦创原”核芯板块，距离地铁 5 号线沣西中央公园约 700 米。有着交大创新港、西工大翱翔小镇，以及985/211名校西交大、西工大、西农林园区等优质的配套资源。

社区内部容积率仅为 2.5，社区景观动静分离，居住舒适度高，定位纯改善楼盘，社区主打 143-195㎡户型，精装交付，万科沣华锦鸣是首次加推登记，之前登记情况一直比较凉。

中旅名门府(2.4w/㎡)，为不限购的精装河景大平层，整体装修标准很高距离在建的地铁1号线三期（韩非路站）1.2公里，周边环绕沣西吾悦广场、沣西实验学校 、紧邻沣河、陕西中医第二附属医院西咸新区中心医院，属于真正的河景房，坐拥沣河资源，最有特色是大横厅设计，一级资质中旅物业，定位高端改善且不限购。

此次是首开，预计首推15、16#（户型189㎡）21、22、17#（户型169㎡）楼，参考均价2.4万元/㎡。

北宸天樾(1.4w/㎡)，是泾河新城的纯新盘，预计首推854套房源，北宸天樾是正荣、卓越、弘阳3家房企联合开发的，正荣的产品，品质还是不错的。

万科未来时光(1.2w/㎡)，是泾河新城的纯新盘，位于泾茯路茯茶小镇西侧100米处，占地约160亩，共分两个地块，预计11月份新推4栋354套房源，面积92-130㎡，价格待定。精装交付。

除此之外，泾河新城也有一些项目目前在平销，如：金地乐华翰林艺境、南飞鸿云锦澜湾、黄冈学府城、白桦林漫步等项目也可以关注一下。

目前来看，11月市区的主要供应量还是在高新、浐灞、港务区三个区域，其他区域已逐步进入二手房市场，主城区的价格分层明显，高新区最高，高达2.6w，港务区也达到了1.5w，这批房源中1.3w-1.8w的房源数量最多，1.3w以下的已经是屈指可数了，刚需置业者在主城区的置业机会已经被压缩，市场倾向于刚改和改善型购房者。

快到年底，不管是开发商还是购房者，买房的压力都变大了，市场在几番调控下，也趋于冷静，这对于买房人来说是一个机会，首先新房市场不少区域内楼盘的选择空间也变大了，其次二手房降温明显，捡漏机会增多，11月大家可以把握好机会，早日买到心仪的住房。

华润、万科、龙湖“王盘”PK，遇到好房子扎堆该怎么选

华润、万科、龙湖，是目前西安市场知名度最高的房企之三，业主数量数以万计，但极少有人清楚这三大品牌产品的差异。

尤其是当这3个品牌推出同区域同类型产品且价格相差不大的楼盘时，除了资深品牌粉之外的购房者该如何选，这是一个难题。

为此，AI君特意筛选了这三大品牌在沣西的三个王牌产品，从地段选择、产品设计、细节展现的详细对比上，窥见大牌房企真正“牛”在哪儿。

本文并非软文，主要想通过这么一篇深度解读，为大家呈现大牌之所以是大牌的核心竞争力，以及当你面临买房选择困难症时该从哪几点着手。

文章内容接近5000字，为了更好的照顾不同网友的阅读习惯，分为“太长不看版”——嫌麻烦的网友可以看这个；“详细深扒”——想深入了解的网友看这个。

本次PK的三个楼盘分别是：

华润——华润沣華九里

龙湖——龙湖景粼玖序

万科——万科沣华锦鸣

太长不看版

当然如果有小伙伴看这个对比图觉得太笼统，不够作为参考，又不想硬啃长长的文字，那就来我们直播间，最详尽、硬核的内容都在这里！

欢迎来我们AI家楼盘点评小程序或者我们视频号预约直播：《华润、万科、龙湖“王盘”PK》，我们会有这部分趋势详细解读。

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详细深扒版

华润、龙湖和万科，基本是沣西文化公园板块的开拓者，三大品牌能够目标一致将高端产品布局此处，无非是看好这里的发展前景。

沣西文化公园板块

沣东沣西最具居住价值的区域

因为本篇篇幅有限，我们将区域价值部分放在次条，区域选择非常重要，之所以说这里是最宜居的区域，我们有非常详尽的阐述，欢迎大家阅读次条内容

横屏更震撼

↓↓↓↓

沣西实景航拍

总的来说，给沣西新城三年时间，也就是这三个项目交付前后，区域城市面貌和配套水平会有很大改观。

而具体到华润沣華九里、龙湖景粼玖序、万科沣华锦鸣三个项目周边，则有较为明显的区别。

华润的位置闹中取静，距离交通、教育、交通等配套距离适中，更宜居。

龙湖紧邻中央公园、文化公园，东侧规划商业。位置最核心，但也因与这些配套位置过近，受其惠也承其重。周边节假日人流大的影响不可避免。

万科东临着大型安置社区，西临丝路欢乐世界，环境相对嘈杂。

一句话总结：

华润：远近适中，距离最佳；

龙湖：生态丰富、近邻商业；

万科：毗邻文旅城，最喧闹。

产品设计

华润重外在价值营造

龙湖整体表现均衡

万科着重内修

01

社区规模

龙湖80亩，华润115亩、万科125亩。三个小区规模其实差距不算大，都比较舒适。

02

社区配套

华润：用心、精致、实用；

万科：大而全；

龙湖：园林“小而精”。

三个项目的自身社区配套上能看出差距，龙湖没有会所、万科会所面积3400㎡并自带幼儿园、华润有800㎡会所和幼儿园。

龙湖缺少社区配套和社区规模较小有一定的关系，既然在配套上难以取胜，索性就将业主未来生活场景交予外部配套。内部主打季季有景“小而精”的品质园林。业主晨练、读书、娱乐、购物等需求都放在一路之隔的沣西文化公园。这也是小社区以小搏大的明智之举。

万科社区配套就表现得“大而全了”，规划了100米星级酒店标准的社区场景：迎宾大门、钻石灯塔、转折连廊、台地景观。3400㎡下沉会客社交空间，融合了“知交馆（棋牌）、家宴馆、悦心馆（瑜伽）、天籁馆（钢琴）、活力馆（健身）、图书馆、儿童游乐馆”等多种功能。

地上是800米漫步道，11处社区景观空间。园林与会所分为“上”与“下”“静”与“动”两种功能、两个空间，园林作为上层静区，减少对业主生活的干扰。没记错的话，这种设计理念在西安应该是首次尝试，蛮期待未来交付后的运营表现。

万科园林规划

华润800㎡的会所避开了贪大求全的设计思路，围绕下沉水景庭院社区主景观打造的四个高频使用场景：会客茶室、图书馆，拥有落地景观窗的健身空间，区域独有的恒温泳池，规模都不算大，但该有的设备一应俱全。

我们还专门做了华润会所的VR全景，大家感受一下。

在园林打造上，华润设计思路比较巧妙，将园林设计与生活场景结合，打造了与景观交互的生活场景。比如置于景中的“林荫茶歇”，场景交互的“四季恒温会客厅”和“光影草坪”，儿童游戏的“互动音乐灯光跳”，融合绿地、滑梯、秋千的“游戏草坪”。园林中还有智能科普牌，让孩子在玩耍中丰富认知。细节虽小，但足以体现用心之处。

华润的设计让我们体会到，没有做不好的产品，只有不用心的产品。把功夫用在产品打造上，才能赢得品牌和社区更长久的生命力。

03立面设计

最后我们再来深入的看看这三个项目的产品

? 建筑立面：三个项目的立面表现排序的话，华润排第一、龙湖次之万科稍逊一筹。但如果放在全西安的视角比对，拉出任何一个项目都是很能打的。

华润是公建玻璃幕墙的立面表现，铝材勾勒线条。与市场公建立面不同的是，华润立面增加了弧形玻璃元素，又有错层露台的设计，整体感官既温润又富有层次感。立面表现非常高级。

华润沣華九里立面设计效果图

龙湖则采用通透性玻璃搭配铝板材料立面表现，通过阳台的通透玻璃和金属栏杆强化立面变现，现代风格比较强，龙湖的叠拼部分，也用到了错层露台的设计方法，立面感受比较惊艳。

龙湖景粼玖序立面设计效果图

万科立面强调大窗占比，一二层用干挂石材、上边采用仿石漆、深灰金属漆。这种设计比较讨巧，即控制了成本也实现了一定的幕墙公建立面效果。但与华润的立面美感相比还是稍显不足。

万科沣华锦鸣立面设计效果图

04

户型面积决定购买力，审美决定价值观。

经常有些人将客户的购买力与客户圈层混为一谈，但其实是有区别的，“三代人培养一个贵族”这句话说明了“富与贵”的区别。

落实到一个社区，圈层并不是购买力一致，而是价值观的趋同。

社区提供的生活方式，吸引相同审美、追求、生活习惯、认知水平的人群。购买力只是基础，过于悬殊的购买力必然会有生活方式的不同，相近购买力的人群则需要在价值、审美上去甄别。这些都体现在建筑立面表现、社区园林、内部配套设计上。在户型上表现得更为明显。

? 面积段决定购买力：华润“首改”、万科“改善”、龙湖“跨度大”

华润面积段是108-165㎡，高层产品面积段是108-125㎡，占比约55%，小高产品面积是135、139、159、165四个面积，其中135、139两个面积占比37.9%，159、165两个面积占比6.8%。可以看到华润主打首次改善类产品。面积段差异不算大，客户群体比较一致。

万科则是143的23-31层高层产品共914套、165的16层小高产品358套、195的10层洋房产品80套，主打改善性产品人群，客群也相对一致。

龙湖则是115-180平米的产品，包括了高层、小高、叠拼，客户购买力跨度相对比较大，涵盖了首改、改善两个客群。

? 从产品纯粹性来说，华润相对较高，万科次之、龙湖客群更为宽泛。

从相应客群对周边环境配套的需求上来说，华润产品的定位与周边配套的一致性比较高，甚至周边配套的品质对华润来说还有一定的提升作用。

万科改善人群对周边嘈杂环境会有一些抗性，所以万科营销难度更大。

龙湖依赖外部配套，对于高层小高产品，影响都不算大，主要是龙湖的叠拼产品受影响比较大，后期就看龙湖叠拼性价比是否足够吸引人了。

装修情况：华润毛坯，龙湖“平淡”，万科“设计致胜”。

其中万科全部带装修，龙湖叠拼是毛坯、高层、小高带装修，华润则全是毛坯，价格方面万科基本为19000-20000左右，龙湖目前售价高层18000，小高21000。华润高层15000，小高18000，但据说未来入市价格相对比较有优势。我们可以拭目以待。

从万科、龙湖的装标水平上看，万科更胜一筹，虽然在样板间做工上，万科没有表现高水准，但用材还算高端品牌，龙湖的装标比较平淡，没有什么亮点。这个牵扯到具体细节，大家可以实地去感受一下。

万科其实一直在做带装修产品，万科装修特点就是“设计致胜”，在户型设计时将装修和生活场景考虑在内，并非品牌堆砌。比如万科这个项目的卫生间增加置物柜、洗手盆旁的洗衣机空间设计，还比如万科厨房的“1m”擀面空间。都是我们自己装修无法想象到的。踩盘时，置业顾问又特别突出了万科对全屋智能化的引入。万科这些亮点一直以来被其他开发商学习、模仿，但万科有总能不断的推陈出新，这点非常难得。

龙湖装修的“平淡”与定位有关，龙湖高层产品偏刚需，让与万科PK确实有点勉为其难了。

华润毛坯交付确实非常聪明，这个区域的价格相对主城其实并无优势，做装修，价格就会再上一个台阶，做的不好又容易成为“硬伤”，索性将钱花在更有价值的地方，这也就是华润在立面、园林等方面做的更极致的原因。对业主其实也是个好选择。

户型：华润“亮点多”、龙湖“中庸”、万科“老实孩子”

华润的亮点主要体现在低公摊、大露台、大赠送上。龙湖的相对优势主要体现在与万科的对比上，1.7m的跑道阳台，是龙湖的最大亮点。万科似乎因为执行了更严格的建筑规范，公摊相对大点，整体同面积的空间表现上，万科确实有点受伤。

华润户型整体更方正，有点传统四叶草户型的味道，这种户型每个房间的私密性更好，相互干扰最少，其实个人还是相对喜欢的，万科、龙湖则运用了现在市场主流的大横厅四面朝南的设计。采光相对更好。至于怎么选择，其实主要看个人偏好。

? 我们先来对比华润与龙湖的115户型和128户型

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户型格局几乎一样，区别主要在于空间尺寸，龙湖115户型和华润115户型相比空间表现差距明显，龙湖128和华润的115在空间感受上略有提升，相差13㎡，总价多23万以上，这个如何选择，相信大家自己心里会有明确的想法。

? 我们再来看看华润、龙湖、万科135-143㎡户型的表现

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从户型格局上，华润、龙湖均为四室设计，万科说3+X设计，但严格来说是三室户型。整体来说，万科因为是三室，所以各功能区空间感营造就相对比较阔绰，客厅6.9m开间，龙湖、华润是6m。

但万科有一点就是北向次卧（书房）其实不够一个正常小房间尺寸，如果做成卧室只能做成榻榻米。而华润、龙湖是的次卧是满足正常卧室的使用尺寸的。而且，龙湖还有1.7m的阳台、华润1.6m阳台加南北两边的露台（种植平台）。

所以相比较户型设计来说，华润的户型优势比较大，单价、总价也相对偏低，当然华润也不是没有缺点，主要在于厨房空间设计相对局促，根据户型图表现，动线还算合理，但如果去华润样板间看得话，就差点意思了。

综合来说，华润、万科、龙湖，在首改面积段产品进行对比，万科综合表现较强，龙湖相对比较全面，没有明显短板。华润优势最大。

踩盘回来时同事突然说“买万科的143，还不如买龙湖的128，龙湖6m的横厅和万科6.9m的横厅也就差了0.9m，其他差不多，要是买龙湖的128，还不如买华润的115，5.1m的横厅也够用，而且还多出更多的赠送，整体实得面积差不多”。直接笑喷！

明天我们将在直播中对这几个产品进行深度对比。结合图片、VR实景更直观更细致的展现。围绕空间尺度表现，生活动线合理性，使用便利度等方面，在直播中细致讲解，大家未来买房时，也可以关注这些小细节。

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