汇丰晋信：市场短期利空出尽迎接利好

汇丰晋信：市场短期利空出尽迎接利好 更新时间：2011-1-31 9:38:47 　　房产限购税收组合拳靴子落地 市场短期利空出尽迎接利好　　投资风向指数：逆风，风力1级　　事件：昨日国务院出台房产限购政策，紧接着上海、重庆两市今日同时印发房产税试点暂行办法，并定于28日起执行；同时，表示征收的房产税将主要用于保障性住房建设。　　点评：首先，从方案上来看，这次的暂行办法主要针对高端住房且新老划断，上海侧重新增需求，重庆兼顾了存量别墅，然而税率都不高，并且两市都规定了较为宽松的免征面积。这其中，我们注意到，《办法》对非本地家庭购房的征税条件较为严格：　　上海方案：1)征税对象：本市居民家庭新购第二套及以上，非本市居民新购住房；2)计税依据：暂按应税住房交易价格70%；3)税率：价格低于本市上年新建商品住房平均售价2倍的为0.4%，其他按0.6%；4)免税面积：本市居民家庭人均60平方米。　　重庆方案：1)征税对象：①存量独栋住宅，②新购高档住房，③非本市居民新购的第二套及以上住房；2)计税依据：暂以交易价格，未来向评估价值过渡；3)税率：以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%；4)免税面积：一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米。　　我们从影响程度上来看，两市房产税税负可谓低于市场预期，对市场的实际影响较小：1)上海实际税率低0.28%~0.42%：低于均价2倍的税率为0.28%，高于2倍的实际税率为0.42%，同时规定了人均60平方米的免征面积，实际影响较小。以一个三口之家，现有住房120平米，新购160平米住房简单计算，应税面积仅为100平米，假设交易价格低于2010年上海城区成交均价22240元/平方米2倍为30000元/平米，实际年应缴税款仅为8000元，不到总价的0.1%。2)重庆只针对10%的高端住宅：重庆计税依据和税率较上海略高，但也规定了相对宽松的免征面积。如若新购高档住房120平米，价格为1.2万元/平米，仅需要缴税1200元，而400平米，均价1.2万元/平米的存量别墅，年缴税也仅为1.32万元，分别不到总房款的0.1%和0.3%。　　综合而言，此次房产税上海主要针对的是住房的新增需求，而对存量不予征收，而重庆则针对的是高端住房，然而总体来说税率比预期要低得多，我们认为对市场的实际影响较小。然而由于这是我国首次推出房产税，就这点看对市场还是有相当的震慑作用的。结合刚出台的“国八条”，我们认为，市场将短期内将出现交易量的一定萎缩，随着供给的不断释放，未来房价将走出一段时间的调整态势。　　无论如何，房产税试点细则的出台意味着困扰市场一年多的房产税相关政策传闻已经告一段落，未来一两年是房产税实施效果的观察期，全国范围内推广的可能性不大；市场将出现相对较长的政策平稳期，较严厉的调控政策以及房价下挫20%的预期已经在地产板块表现中反映出来。我们认为，房产税政策的靴子落地对市场来说并非纯粹的利空效应，相反地，随着房价得到抑制，地产板块将震荡上行，市场也将面临短期利空出尽的利好走势。

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