新聚仁机构李嘉政楼市调控加码应该对症下药

新聚仁机构李嘉政：楼市调控加码应该对症下药

新聚仁机构李嘉政：楼市调控加码应该对症下药 更新时间：2011-5-7 11:51:48 　　新聚仁机构董事长 李嘉政

进入4月中旬，全国一线城市商品房成交量大幅反弹：35个大中城市中，21个城市成交量环比上涨，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交量；而上海成交涨幅也超过30%。系列数据中，更令人关注的是成交量反弹带来的成交结构变化，尤其是高端市场的再度活跃。成交量的反弹固然与楼市进入传统旺季、市场供应量大增有关，但高端物业再度成为成交主力则给市场带来更多遐想，市场的投资保值需求卷土重来是否会带来新一轮市场反弹？

此外，这轮以高端物业为先导的反弹恰恰发生在通胀预期继续高企、宏观调控深化推进的当口；发生在派赴各地的房地产督察组返京汇报、央媒再度连续载文评论楼市调控的当口。这轮反弹会如何演变？会不会引发新的政策出台？在当前这个业界忐忑、民众迷惑的时间窗口，笔者对未来市场虽有期待，但更多还是深深的担忧。

楼市调控到今天，政策不可谓不猛，持续时间不可谓不长，从全面收紧房地产信贷的限贷令到限外令、限购令、房产税试点再到如今的限价令，市场越调越僵化，开始呈现要卖的开不了盘、要买的买不了房、政府应该支持的买不起、想贷款更是贷不到的现象，我们的楼市调控不仅未能取得预期效果，而且在以堵为主要方法的调控思路下，楼市在越来越僵化的同时更走向了两难：一方面，政策继续加码，市场将更加僵化，缺乏应有活力，不仅开发企业承受不起，地方政府更承受不了；另一方面，政策不加码，高端物业成交再度活跃，市场热钱就有再度重返楼市的可能，楼市调控成果岌岌可危。

笔者认为，要解决当前的楼市调控困境，核心问题不在于房地产市场本身，而在于宏观经济持续的通胀预期，在通胀预期不能发生明显转变且CPI指标继续狂飙、人民币继续大幅升值的背景下，出再多楼市调控政策也不能从根本上解决当前楼市问题。笔者认为，我们的楼市宏观调控政策持续加码到现在，对应当前的市场形势，或许需要继续加码，但更需要的应该是调整，应该是对症下药。

要对通胀预期和CPI指标攀升这两个问题对症下药，对于具体执行者——各级地方政府而言，固然有问责大棒高悬，但巧妇难为无米之炊，土地财政的痼疾在短时间内不可能迅速得以解决，尤其是加大力度推进保障房建设首先需要的是资金，这是困扰地方政府的核心问题。这就迫使地方政府未来要么在商品房市场调控上适当放松以保障一定的资金来源；要么严格执行商品房市场调控，但在保障房建设问题上只能缓慢推进。这样的两难问题之下，笔者认为未来的宏观调控政策调整或者加码必须首要关注的是资金。具体而言，一方面，可以考虑通过督促地方执行“一房一价令”等限价手段将房价控制在一定范围内，同时适当放开市场刚性及改善型需求的购买和贷款限制，以维持一定的市场成交，而这些购房需求也是我国房地产市场化以来一直大力支持和保障的，这能为保障房建设争取时间和资金；另一方面，必须全面推进保障房建设，督促地方政府在保障房建设以及后续管理等细节方面抓紧制定各种建设和管理方案，确保保障房建设快速高效推进。

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