深圳东门升级改造：传统商业步行街如何重生

说起商业步行街，许多人都会回答是“童年回忆”。商业步行街已经发展多年，在丰富居民生活、活跃城市经济方面发挥了积极作用，但在消费升级、大型购物中心不断崛起的冲击下，很多步行街都面临转型升级的问题。

此前，商务部召开步行街改造提升工作专题新闻发布会，正式将深圳东门步行街等12条步行街列入第二批步行街改造升级试点，东门步行街升级改造试点也在近日正式启动。那么，传统的商业步行街应该如何重生？

步行街的“生命力”

说起深圳最热闹的地方，位于深圳罗湖区的东门步行街绝对榜上有名，东门步行街不仅是深圳最具代表性的商圈之一，也是深圳商业的一面“镜子”。从老街地铁站出来，步行街沿街店铺的叫卖声、美食城的烧烤档发出滋啦响声等，组成了深圳最具烟火气息的市井画卷。

“就算是大年初一，这里绝大多数的商铺都继续营业，街道还会举行舞狮敲钟仪式，日均客流量有时候还会超过百万。”在东门南塘商业中心经营服装生意的陈老板一边收拾着货物，回想起过往春节东门步行街的热闹。“之前，受疫情冲击，步行街上很多临街店铺都关门了，最近情况稍微有所好转。”

记者在东门步行街看到，原先倒闭的许多店铺已经“换装重生”，例如东门步行街麦当劳旁的临街店铺，已经改为服装店重新营业，由此可见步行街的“生命力”。不过，除了传统的茂业百货、太阳广场、天虹商场以及华润1234space，以及东门町等美食广场，步行街依旧以售卖低价的服饰商品小店、小吃店以及服饰批发店为主，一些商城里的高楼层商铺空置现象仍很明显。

“以年轻族群来说，现在来逛东门的主要是中学生年纪的年轻人，现在深圳各区都有自己的商圈，购物中心的形式也差不多，所以感觉很多人都不太愿意来逛东门。”陈老板如是说，“东门步行街的许多路是修漂亮了，但也是该赶紧改造升级了。”

从“夜经济”到“地摊经济”再到“小店经济”，无一例外，都在追寻着那份熙熙攘攘的烟火气，而商业步行街恰恰是彰显城市温度的最佳载体。不过，在商家和消费者眼里，东门步行街焕新提升已经迫在眉睫，全国多数的商业步行街也面临同样的问题。高力国际文旅和消费运营中国区董事李君涛表示，说起步行街这种形态，在改革开放以后很多一二线城市的城市中心位置，由于交通便捷人流客流聚集，很多步行街自发而成。经过这几十年的发展，步行街的自发性依旧明显，但缺乏规划和引导性。在竞争日益加大的今时今日，原来这种步行街的商业活跃度就会衰减。

弯道超车

“其实东门步行街有很多记忆点，完全就是现在所说的网红打卡点，只是缺乏包装和经营。”记者在近日举行的“外贸优品汇扮靓步行街”出口产品转内销活动中遇到孙华，作为“深二代”的他对东门有着很深的感情，“举个例子，内地第一家麦当劳就在东门步行街，很多年前有一个很大的麦当劳叔叔玩偶‘坐’在西华宫旁的大楼外，现在很多购物中心也会在大楼外放置一个巨型的标志物，这不就是如今最火的网红打卡点？”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，东门商业业态较为陈旧，导致客流量大不如前，升级改造迫在眉睫。不过，升级改造也不是容易之事，东门小业主众多，难以进行强力有效的彻底升级，而东门步行街分布较广、占地面积大，难以形成一个闭合的如万象城、海岸城模式的商业体。因此，建议东门步行街可以充分利用怀旧概念，并通过整体规划，将步行街的业务重新划分，更要增加网红元素，重新吸引顾客，出奇招才能够弯道超车。

李君涛表示，对于步行街这种商业街的改造，首先是让商业街“景点化”，原来的商业步行街，主要满足的是周边居民或者附近人群，以生活服务这类的消费为主，但如今消费者的消费习惯已经更新迭代，玩乐等体验式消费或者说趣味性就会变成越来越重要，应该将类似的业态加到商业步行街当中。其次，就是商业步行街应该强调文化主题，如今的消费者对文化类消费的关注度会更高，例如加入一些活动运营，如沉浸式演出，文化IP商品化和交互式游戏的呈现，以这两个点作为抓手，在整个商业步行街的盘活方面，应该会起到一定的作用，让传统商业步行街焕发出新的面貌。

作为深圳商业的发源地，东门的发展一直是各界关注的焦点。据悉，东门步行街的升级改造不会采取大拆大建的方式。东门步行街和东门统筹片区将基于实际情况，借鉴国内外知名商圈改造升级经验做法，拟采取“政府主导、企业参与、项目运作、文旅结合、整体经营、统一管理”的模式，采取“不停业、不封街、不大拆、不大建，市场化、渐进式、微改造”的方式，通过“内部提升改造+外围拓展补板”，统筹步行街与周边资源，打造“一带两街三园四组团”的格局。在旧商业区改造、文化设施活化、商业业态创新、跨境消费合作、消费环境提升等方面先行先试，形成粤港澳商旅文合作新平台，将东门步行街打造成为面向粤港澳大湾区、先行示范区的商业打卡地以及具有世界能级、国际化属性的跨境旅游消费合作区。

其实，东门步行街只是一个缩影，深圳也在努力补齐消费的“短板”。中国综合开发研究院新经济研究所执行所长曹钟雄指出，深圳未来的40年应是消费红利和科技红利进一步凸显的40年。他表示，过去的发展是以外带内，未来深圳要关注内生的力量、国内的市场、消费，同时还要坚持、还要继续弘扬深圳的优势和加大科技创新，在未来新的循环体系下深圳需要演化新的发展脉络、新的发展模式。

“东门是深圳的一个地域符号，虽然深圳现在到处都是购物中心，但老百姓最喜欢的繁华市井味儿只有东门才有。”孙华说，“希望东门步行街还能把这种接地气的精髓留住。”

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