美国房产的财富积累作用逐渐减弱

美国房产的财富积累作用逐渐减弱 更新时间：2010-8-24 0:01:48 美国房地产行业已经摆脱了此前的低迷形势，但很多专家目前认为，置业收益再也无法同20世纪下半叶相比，其时房屋不仅可以充当住所还可以增加收入。

房地产在最近数十年带来的财富，尤其是在海岸地区，不仅可以保证业主退休之后的舒适生活，同样为经济发展提供了动力，为业主子女后代提供了教育基金，油轮、高尔夫球场以及各式餐馆等休闲行业也因之受益。但是，这样的黄金时代多半会一去不复返了。

Zillow首席经济学家Stan Humphries表示，没有任何经济铁律表明房产一定会升值。繁荣时期关于房地产特殊性的相关理论实际上是站不住脚，即使在可用土地不断消耗的情况下，仍然有越来越多的人选择增加房产支出，并且有越来越多的人选择在美国沿海地区居住。

相反，Humphries先生与其他经济学家表示，房产价值仅仅能跟得上通货膨胀的步伐。房产每月能够将业主所投入的成本返还给业主，但不会令其先前投资迅速增加。

经济和政策研究中心的联席负责人Dean Baker估计，大约需要20年的时间来收回2005年以来损失的6万亿美元房地产财富。根据通货膨胀因素进行调整之后，房地产价值永远也无法追回先前的财富损失。他认为投资者不应将房地产视作赚钱途径，因其不会带来真正的收益。

假若长期前景低迷，那么短期形势会更加悲观。房地产专家等待周二即将公布的美国7月现房销售数据，预计指数读数会较09年同期下降20%。

市场积压的待售房屋可能升至12个月高点，大约为健康市场正常水平的两倍，这将导致房地产价格下降，因卖方为了赢得买方会相互竞争，已经导致房屋价值缩水30%的下滑趋势也会因此加剧。

与当前低迷形势及黯淡前景相反的是，置业目前是投资者的乐观之举。这可以解释为何Adam Lyons与Allison Lyons夫妇在美国伊利诺斯州的Deerfield购买了一幢价值417,500美元的房屋。身为信息技术经理的Lyons女士表示，他们在投资时并未考虑得过于长远。

这对夫妇在2003年首次投资房地产，其时芝加哥一座共有17个单元的高楼正处于施工阶段，他们购买了其中一座公寓。他们于两年后入住该公寓居住，其时房屋的实际价值较其最初支付的金额已经高出50,000美元。Lyons先生表示，他们当时因此倍受鼓舞。

房屋快速升值令这对夫妇走上了与他们父辈相同的道路，后者所拥有的房屋在数十年内快速升值。但是房地产危机中断了这样的美梦。这对夫妇也迫不得已将房屋出租。

Lyons先生表示，父辈时代的繁荣景象再也不会重演，但房地产市场也并非传说中那样无望。在某些情况下，明知不该如此，却也不得不做。而其他房屋买主的预期和Lyons先生一样乐观，甚至更为乐观。

在经济学家罗伯特-希勒与卡尔-凯斯进行的年度调查中，四个新建社区的数百名房屋所有人再次表示，他们认为房屋价格在未来十年将上升10%左右。

随着市场情绪的轻微波动，最新结果显示，房屋买主似乎总是凭感觉行事。在2005年的价格顶峰时期，他们认为房屋价格会继续上升。当房屋价格在2008年一路下滑时，他们同样认为房屋价格会进一步上扬。罗伯特-希勒表示，投资者将房价上升视作自然法则。

希勒表示，在20世纪上半叶，市场预期和当前恰恰相反。和汽车一样，人们也将房屋看作耐用消费品。

将房屋视作投资工具的市场理念在二战之后大行其道，其时归国军人的置业需求掀起了一阵建筑热潮。随着他们的子女长大成人并且开始置业，市场需求也进一步攀升。在20世纪70年代，通货膨胀与宽松的税收政策令房屋成为了有利的投资工具。20世纪80年代初期大幅下降的抵押贷款利率也起到了相同作用。

虽然出现了上述诸多有利条件，但房屋价格在该阶段的大部分时间仅仅温和上升。根据罗伯特-希勒的研究，根据通货膨胀进行调整之后，实际房屋价格每年上升1.1%。到20世纪90年代末期，上升速度为每年4%。房屋所有人每年获得大约1,000亿美元的收入，促进了诸多领域的市场消费。

研究公司Fusion IQ的分析师Barry Ritholtz表示，20世纪70年代末期至90年代末期之间的房屋价格走势属于反常现象。投资者不应期望这种现象会再次发生。

然而，并非所有的经济学家都认为房地产升值没有希望。

在线抵押贷款公司Quicken的首席经济学家Bob Walters认为，和大萧条时期一样，不久前发生的房地产危机给市场带来了“心灵创伤”。但他争辩称，房地产市场仍然是独特的。人们不能一直居无定所。在未来三四年的时间内，市场将恢复正常轨迹，并且房屋价值将继续攀升。

所有房产的价值均会发生变动，并且部分社区与部分地区的反弹速度会更快。在另外一方面，对于建筑密度过高的地区，例如美国亚利桑那州，出现复苏迹象的速度会非常缓慢。

Stan Humphries表示，类似于亚利桑那州的市场在15年至20年内也未必会复苏。市场需求并不存在。

在止赎现象严重的地区，假若自身仍然有偿付能力，房屋所有人会颇感庆幸，但这也无法避免偶尔的遗憾??他们曾经短暂拥有足以改变生活的大笔资金。

菲尼克斯市的律师Robert Austin在2000年花费20万美元购置了房屋。五年之后，他的邻居将相同房屋的售价定为50万美元。目前56岁的Austin放佛看到自由在向自己招手。他表示，当女儿毕业时，他能够卖掉房子，买一艘船来环游世界。他的房子目前已经能够收回当初支付的成本。至于乘船游览之类的计划，可能需要一段时间才会实现。表达自身的希望对于房屋所有人来说显然是一种本能，Austin称其不会排除实现希望的可能性。

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