比整体通胀涨幅还要猛：飙升的房租正吞噬美国人的收入？_1

Krystal Guerra在迈阿密租赁的公寓居住条件可以说很糟糕——只有一间小厨房、瓷砖开裂、橱柜变形、没有洗碗机，摆上一些日常家具后，甚至也没有剩下多少储物空间。

长期以来，Guerra对这间公寓的上述缺点并没有太多不满，她原计划在这里完成她的研究生学业。然而，直到一位新房东买下了这处房产并告诉她，他将把租金从1550美元提高到1950美元——涨幅高达26%，这意味着Guerra如果想要继续租赁这间公寓，未来所交的房租将占她税后收入的大部分。

Guerra如今已经不得不开始收拾行李，与这间公寓说拜拜了，她打算搬去和男友一起住。“为了付房租，我总不可能中断生活中其他的一切开销？这显然不现实。”

事实上如今在美国，Guerra遭遇的情况并不是个案。

在过去一年里，租金在全美范围内正呈现出爆炸式增长，这导致许多美国民众不得不掏出自己多年的积蓄、尝试更换更小的房屋，有的则已开始拖欠租金。而考虑到联邦政府的租客驱逐禁令已经于去年下半年到期，他们甚至正面临着随时被扫地出门的风险。

全美多地房租飙升

根据Realtor.com对两间或两间以下卧室房产的分析报告，在2020年12月到2021年12月间，美国最大的50个大都市的租金中值增长了19.3%，这一数字令人感到震惊。其中，迈阿密都会区的租金涨幅最大，租金中值飙升至了2850美元，比前一年高出49.8%。

佛罗里达州的其他城市——坦帕、奥兰多和杰克逊维尔，以及加州的圣地亚哥、内达华州的拉斯维加斯、得克萨斯州的奥斯汀和田纳西州的孟菲斯等阳光地带的热门都会区，在此期间也都出现了超过25%的房租上涨。

相比之下，美国劳工部涵盖现有租金以及新房源的数据，尽管显示涨幅要小得多，但一些指标也依然令人揪心。美国劳工部本月早些时候的报告显示，1月份的租金成本比12月份环比上升了0.5%。这看起来或许不起眼，但却是20年来最大的环比涨幅，并且可能会进一步加速上升。

毫无疑问，不断上涨的租金已经成为了美国高通胀日益加剧的重要原因之一，而高通胀则是当前美国经济所面临的首要困扰。不少经济学家也担心，租金上涨可能导致美国通胀数据持续走高。

美国1月份CPI较上年同期已跃升了7.5%，为40年来的最大增幅。尽管许多经济学家预计，随着疫情引发的供应链危机缓解，这一数字将会下降，但不断上涨的租金可能会让高通胀持续到年底，因为住房成本占CPI的比重高达近三分之一。

房租价格缘何一路飞涨？

不少美国房地产市场的专家表示，造成美国天价房租的原因有很多，包括全美范围内的住房短缺、极低的空置率、年轻人相继进入这个拥挤市场而产生的无止境需求、美联储的无限印钞和机构的搅局等……

哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)的经济学家Whitney Airgood-Obrycki就表示，在疫情爆发的最初几个月，许多年轻人搬回家与父母住在一起，之后出现了大量“被压抑的需求”。她指出，从去年开始，随着经济重新开放，年轻人搬出去住，房租就开始一路飙升。

根据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据，2021年第四季度美国房屋租赁市场的出租空置率已降至5.6%，为1984年以来的最低水平。Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示，“没有出现大量的出租屋空置，这让房东们有了更多的定价权。”

同时，美国待售房屋的数量一直处于历史最低水平，导致房价飙升。高昂的房价令许多美国家庭难以负担，不得不继续租房，这也进一步增加了租赁需求。Realtor.com就指出，建筑业仍在努力从原材料和劳动力短缺中恢复，疫情开始时，原材料和劳动力短缺使原本就存在的新房短缺更加严重。目前预计全美仍有580万套独栋住宅的缺口，比2019年底增长了51%。

其他潜在的一些因素也加剧了房租价格的升势。在金融危机时期，私募股权公司和投资银行就曾对房地产租赁业务产生了兴趣，而如今它们也正卷土重来。

Redfin的数据显示，2021年第三季度，美国18.2%的房屋购买是由企业或机构进行的，这些机构投资者将目标锁定在了亚特兰大、凤凰城、迈阿密、北卡罗来纳州夏洛特和佛罗里达州杰克逊维尔——那些传统上热门的移居城市。

黑石集团(Blackstone)是全球最大的商业地产所有者，在2009年的次贷危机后收购了数万套独栋住宅，直到最近还是美国最大的房东，其上周再度以58亿美元购买了1.2万套阳光地带公寓。该交易包括佛罗里达州、田纳西州和佐治亚州等州的 40多处出租公寓物业。

目前，Realtor.com经济学家Hale预计，今年在全美范围内租金将继续上涨，不过由于建筑业的复苏，增速将放缓。Hale表示，“供应增长改善应该有助于在市场中创造更多平衡。”他预计，2022年租金将上涨7.1%。