房贷怎么计算公式 (央行房贷利率新政“白话本”解读来了)

​8月25日，央行发布《关于新发放商业性住房贷款利率调整的公告》。全文仅八条、七百余字，很多人表示看不懂。那么问题来了，房贷利率到底是升了，还是降了？这里逐一解读。

一、定价算法

自新规实施之日（2019年10月8日）起计，商业性个人住房贷款利率，是以最近一个月内公布的LPR（贷款基础利率）之上加点形成。

按照LPR机制改革后的规定，即由全国银行间同业拆借中心，于每月20日公布新报价。

简言之，如果你的贷款合同在11月签订，就按照10月20日公布的LPR计算，如果在12月签订合同，则计算标准就是11月20日公布的LPR。

再具体举例：以8月20日LPR形成机制改革后的首次报价，5年期以上LPR 4.85%计，就是4.85%+XX点。

注：加点的每个“基点”为0.0001，100个基点即1%。

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二、加点区别

首套不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套不得低于相应期限贷款市场报价利率再加60个基点。仍以目前最新的LPR举例，4.85%+0.60%=5.45%。

而这只是“最低”。公告规定，央行省一级分支机构有权在以上统一基础之上，自行确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款的加点下限。

其后，银行业金融机构根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合自身经营状况和客户个人信用风险、资质条件等因素，再决定是否还要加点，以及加多少点。

通俗说来，就是贷款人有可能要经受国—省—行三级的三次加点。

三、调还不调？

公告表示，贷款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，周期最短一年。

这是因为LPR每月公布一次，受宏观环境变化影响会出现高低浮动。因此若重新定价，需以最新月份的LPR为基准。当然如果贷款人觉得自己现行的贷款利率划算，也可不重新定价。

公告规定的新利率执行时间起始日为2019年10月8日。也即是说，已发放的，以及在此时间之前办理成功的商业性个人住房贷款不受新规影响，仍按原利率标准执行。

另外，商业、办公性质用房，与二套商业性个人住房贷款一样，利率也是在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上再加60个基点。

首套公积金个人住房贷款利率维持不变。

首套二套利率都有上升但对购房人实际影响不大

“三层三次加点”，容易被外界简单误读为房贷利率更高了。

这次调整于购房者的切实影响究竟如何？

中原地产首席分析师张大伟认为，该政策属于中性，类似于之前要求房贷利率不得低于基准利率70%的规定。也可以进一步解读为利好。“因为如果全社会利率普遍下调，单独房贷上涨，那结果只能是资金都流入楼市，与当前对房地产的定位和期望不符。因此政策的目的应该是平稳房地产预期。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进，则用调整前后实际利率区别说明。

过去，房贷利率计算公式是“基准利率×（1+浮动比例）”。以最新一期央行基准利率4.9%计算，首套房和二套房分别下浮10%和上浮10%，因此二者的利率分别是4.41%和5.39%。

按新规，之后房贷利率是在4.85%（现行）的基础上，首套不低于此数值，二套加60个基点，因此二者的最低利率分别是4.85%和5.45%。

“这样看来，无论是首套还是二套，利率都有所上升，也就是说购房人成本也会上涨一些。不过这是按照8月的LPR计算的，也没有考虑进去其他情况，是比较理想化的。实际贷款利率和不同银行的不同政策相关，后续LPR也有下调可能。因此影响不大，购房者不必过分担心。”