抵押贷还房贷 (提前还房贷收取补偿金，是个例吗？提前还款划算吗？)

8月1日，某国有大型银行发布公告称，将于11月1日起，对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。调整后，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

公告一经发出，便引发市场热议。有专家直言，今年以来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，我国居民工作不稳定性加大，在这种情况下，金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施积极为企业和个人纾困解难，银行应提高站位，提高认识，在服务实体经济、服务普罗大众等方面展现出应有作为和担当。

“客户可通过手机银行或者到银行网点来办理个人按揭类贷款提前还款，并且不需要支付任何费用。”兴业银行一位工作人员介绍说。

杭州银行北京分行一位客户经理表示：“目前我行的按揭贷款合同里，没有关于收取补偿金的条款，这些年也没有收过补偿金。”

值得注意的是，各家银行对于个人按揭类贷款提前还款是否有违约金（补偿金）的情况，不同地区有不同规定。

“有的银行提前还款需要收取6个月的贷款利息，有的银行是收取3个月贷款利息，也有部分银行规定，若贷款满3年或1年，则不会收取相关费用。”一位资深观察人士表示。

为何部分银行调整房贷提前还款补偿金收费标准？

在谈及为何部分银行调整房贷提前还款补偿金收费标准时，董希淼分析称，一是今年以来个人贷款有效需求不足，增长缓慢，银行以收取补偿金方式遏制客户提前还款行为；二是近年来由于加大向实体经济让利，费用减免较多，中间业务收入下滑明显，通过收取补偿金增加中间业务收入。

“一般来说，客户提前还款，资金回笼，释放了部分个人房贷额度，拓展了银行放贷空间；但同时，银行目前面临的房贷利率整体较之前明显下降，因此银行还是希望锁定长期的、利率较高的优质资产。”上述研究人士称。

贝壳研究院监测数据显示，7月份103个重点城市的主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，整体房贷利率创2019年以来新低。

不过采访中业内专家普遍认为，从整体上看，由于银行总体房贷金额大，提前还房贷并不普遍，预计实质影响偏有限。

“一些购房者若是还房贷的利率支出比较高，这个时候会抵触还房贷，势必会有一些提前还房贷的做法。银行也需要提前预警此类事件，做好预案和应对措施，比如说做好解释工作或者说做好提前还房贷的排队工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

提前还款是否划算？

作为“房贷一族”，当前提前还款到底是否划算？多位受访的业内专家表示，提前还款实际上有利有弊，需根据个人实际情况判定。“利”是可以节省房贷利息，减轻日后还贷压力，“弊”则是会占用现有资金，失去其他投资机会。

据银行人士观察，目前提前还房贷的客户主要是2019年之前办理房贷的购房者，那时的房贷利率普遍偏高，有的利率甚至超过6%。虽然目前LPR已有所下行，但有些购房者仍然选择的是固定利率，即使是选择LPR，也需要等到约定的日期才可下调房贷利率。

“判断是否提前偿还房贷最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利率。如果可以覆盖，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分偿还贷款。”董希淼建议。

“对普通个人提前还房贷是否划算，这与房贷偿还方式、剩余年限、房贷利率等方面因素有关，而且提前还房贷也可能存在机会成本等。”上述股份制银行研究人士表示。

上述研究人士建议，以下四种情况可以考虑不提前还款：“一是等额本息还款已到中期的；二是等额本金还款期超过三分之一的；三是通过公积金贷款的；四是有更好理财投资渠道的。”