两极分化！新房热度减退？“过山车”行情后 合肥楼市如何演绎？_1
房地产变局不断演进，市场一线有何变化？ 近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。
关于合肥，过去一年，合肥楼市经历了“过山车”般的跌宕起伏。
以2021年4月6日出台的房产新政为分水岭，学位制、热门区域二手房限购、新房“摇号+限售”等政策层层加码，合肥市二手房交易从顶峰断崖式“转冷”，新房“一号难求”效应逐步消退，刚需购房获得保障，投资客亦渐趋理性。
冷了大半年的合肥楼市，近期又有了哪些新的变化？在实探及采访中，记者了解到新房销售两极分化现象严重，而在市区限购 “溢出效应”下，县域新房市场更显火爆；另一方面，受房贷额度松绑及放款加快刺激，二手房成交量有“化冻”迹象，但在多数中介看来，转暖信号仍不明显，市场信心恢复尚需时日。
新房销售冰火两重天
过去一年，“摇号打新”无疑是新房市场避无可避的热词。
犹记得2021年初，“手拎200万，却在合肥买不到房”话题将合肥市新房销售中全款+号头费等潜规则推上风口浪尖，“一房难求”形势走向极致。2021年4月6日，合肥市政府精准施策，要求登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，其中供给刚需的房源不低于30%，摇号所购房源自产证取得后3年内不得上市交易，合肥由此正式进入“摇号时代”。
据乐居买房统计，合肥市2021年共进行265次登记，超7.44万人登记成功，60余个热盘触及摇号。而从历月登记情况来看，两极分化明显一直是暗藏其中的主线：区位好、供地稀缺、新房价格倒挂严重的滨湖、高新、包河成为“天之骄子”，登记者趋之若鹜，一度出现单次“万人摇”的火爆场面；而供地较为充裕、尚处于发展期的新站、瑶海却门可罗雀，个别楼盘甚至无人问津。
“已经开盘的几栋，现在就只剩底复了。我们项目还有最后一栋洋房估计要等到年后才会开盘，大概率是需要摇号的。 ”琥珀晴川里楼盘置业顾问告诉记者。该楼盘位于包河区上海路与黄河路交口，属目前大热的省府北&中央公园板块，销售均价在21500元/平，与其仅一路之隔的龙湖景粼玖序二手房挂价已超3万元/平，价差巨大。记者关注到，与其他项目营销中心设在显眼处不同，琥珀晴川里的售楼部颇为隐蔽，需经过一条狭长且有拐角的过道方能到达，颇有“酒香不怕巷子深”的底气。
（“酒香不怕巷子深”的琥珀晴川里售楼部）
随后，记者来到与琥珀晴川里同属省府北板块的中骏世界城璟峰里，当日正值其加推的三栋小高层开盘，可售房源180套。记者看到，营销中心挤满了各路“抢房”人群，外围聚集了很多围观者，售楼部停车场已经“满员”，不少购房者把车停到了路边，还有交警在现场维持秩序。“虽然我们是摇号盘，但如果‘中签’客户选房之后还有剩余房源，其他人还是可以‘捡漏’的。我手头至少有4组意向客户现在就等在停车场，他们已经备足资金，一旦有人放弃选房，随时都可以顶上。” 该楼盘一名置业顾问透露道。
（中骏世界城璟峰里选房现场）
（中骏世界城璟峰里售楼部外围“粉丝”众多 ）
数据显示，2022年1月截至目前登记约30次，4次触发摇号， 3个楼盘位于滨湖及包河，其中蓝城滨河湾虽提出了非刚需冻资8成的苛刻要求，参与登记人数仍高达1134人，综合中签率仅为14%。
前述火热场景，在新站区却很少上演。记者驱车来到新站职教城，车尚未停稳，就被楼盘的多名带看人员“拦截”，抢客氛围甚浓。 该区域距中心城区较远且正处于建设期，聚集了融创云起星辰、金辉锦绣云庭、禹洲嘉誉尚里、文一朗书轩等多家新盘。记者在区域内文一朗书轩销售中心逗留了近半小时，无一组客户登门。而在价格方面，该楼盘可谓诚意满满，不仅总价直降超3万，对于首付比例高的客户还有每平米几百元元不等的折扣，折算下来均价在16000出头。
（文一朗书轩人气冷清）
摇号热度减退背后暗藏猫腻
“地段好、性价比高的楼盘无论放在什么时候，都是很抢手的，非热门区域的新房成交情况其实更能体现房市冷暖。”一位长期关注合肥楼市的业内人士告诉记者，近几个月来合肥需要摇号的楼盘有减少趋势，而根据土拍情况，后续滨湖、经开等区域新房供求关系有望得到缓解，摇号盘数量可能会进一步减少。
据合肥贝壳研究院统计，2021年7月，合肥市通过登记审核客户数与准售房源比为499%，达到峰值，随后几个月新房热度缓慢下降，12月通过审核与准售房源比仅为127%，22个楼盘中仅有3个需要摇号。今年1月，庐阳区佳源誉和湾甚至出现了0登记情况。
记者关注到，部分前期需要摇号的楼盘，近期加推的楼栋登记热度已不似从前。比如包河区的中骏世界城璟峰里，1月中旬首开的两栋小高层综合中签率仅为27%，1月末加推的三栋小高层虽然还需要摇号，但综合中签率已升至45%；蜀山运河新城板块的高速时代书院9月份首开时吸引了超700人登记，综合中签率不足20%，但12月份加推的新房已经不再需要摇号；同处运河新城的旭辉望江来紧邻即将动工的合肥市新八中，虽占尽区位优势，但在销售过程中已经引入了分销，以加快推盘速度。
“新盘登记人数减少，一方面是摇号打新政策消化了很多刚需，另一方面，二手房交易冷清，在很大程度上限制了客户置换需求；再加上摇号房有3年限售期，叠加2年交房期，意味着客户资金需要锁定5年，投资型客户一般也会三思而后行。”前述业内人士分析称。
据悉，登记人数与房源供给大于1.5的摇号楼盘，摇号及选房均需要在公证处的见证下进行，叠加公示环节，周期一般在半个月左右，且全程公开透明，几乎没有暗箱操作空间。而在实际操作中，部分楼盘似乎有引导客户绕过登记环节以避开公证处摇号之嫌。“ 公证处摇号选房、客户回款周期较长，我们一般不建议客户通过官方渠道登记。你如果看中了房子，可以先不登记，直接跟我们预定，如果首付没有问题且征信没有瑕疵，基本可以保证你能选到房。 ” 经开区萃语云筑售楼部一位置业顾问告诉记者，公司也会对后台登记数据进行监测，如果发现登记比例可能超过1.5，我们再通知你登记也是来得及的，但这种可能性微乎其微。
前述业内人士告诉记者，摇号楼盘需要拿出30%供应给低首付的刚需，而开发商为加速回款，更青睐高首付的购房人群，二者存在一定矛盾。避开公证处摇号意味着自主销售，开发商在甄选客户方面拥有较大的灵活性和主动性，但对于客户来说，不登记可能无法优先被通知选房，存在一定风险。
记者了解到，自主销售的楼盘销售方式也不尽相同，有在案场进行摇号的，也有客户先到先得的。“开盘之前我们对客户进行了层层筛选，开盘当天逐个通知，谁先到就能先选。我们有个客户人在马鞍山，因为通知开盘当天无法及时赶到，错失了心仪的楼层，最后直接放弃了。”经开区伟星玖都荟的一位置业顾问告诉记者。
县域市场受热捧
合肥市区加码限售、限购，购房需求开始外溢，背靠市区的县域市场逐渐起势。而在合肥4县中，肥西县临近与高新、政务、滨湖、经开均有交界，区位优势最佳，成为最大受益者。
据合富研究院数据，2021年肥西的新房去化率达到85%以上，更有个别楼盘直逼100%，热度可见一斑。
“最多的时候我们售楼部一天要接待400组客户，每个置业顾问手中都有大量意向客户，开盘当天压根来不及通知。线上选房平台一开放，拼的就是手速，几秒钟就选完了。”肥西保利拾光年一位销售人员告诉记者，首开的3栋洋房所有客户都是全款，还有部分全款客户没有买到。
虽然前期开出的楼栋已经一售而空，但沙盘周围仍聚集了10余组意向客户，时刻准备加入后续的“抢房大军”。“下次开盘的是高层，应该会在年后，竞争估计会更加激烈。现在处于蓄客期，每天的接待量也有60-80组客户。”前述销售人员表示。
（保利拾光年售楼部）
保利拾光年的位置可谓得天独厚，与合肥经开区仅一路之隔，配套商业、环境十分成熟。据介绍，首开的洋房均价在18000元/平，另需要加购1980元的装修包，折合下来约2万/平，而附近的尚泽大都会二手房挂价已超25000元/平。
与保利拾光年位于同一板块的振兴湖境自1月初开放展厅以来，人气也一直居高不下。记者在现场看到，楼盘展厅为集装箱板房结构，并无豪华的外立面和复杂的设计。“项目需要预先验资100万，我们预计会在3月份前后开盘，售价可能在2万左右。”展厅内一位置业顾问告诉记者，“首付6成或许可以试试看，刚需大概率是买不到的。”
（振兴湖境临时展厅）
值得一提的是，曾有市民在人民网领导留言板中向相关领导反映称在前述楼盘开盘之前，市面上就出现了许多茶水费、提前选、内部员工认购等各种消息，使得有实际需求的购房者产生焦虑和不满，希望肥西县也能参照合肥市区的摇号政策公开选房。
根据政府回复，肥西县部分热点区域不影响房肥西县地产市场整体格局，暂未制定和使用摇号购房相关政策制度。
二手房开始 “化冻”
如果说4.6新政对新房市场是一剂“退烧药”，那么对二手房市场则更像是“速冻剂”。学位制、热门区域二手房限购、银行限贷多重大山压顶，此前交易活跃的板块一度被尘封，合肥二手楼市似乎一夜之间从顶峰划向谷底。不过，从近几个月的成交数据来看，二手房成交量逐月上升，虽仍处于低位，但还是给了市场一些信心。
“前几个月已经不能用‘冷’来形容了，应该说是‘冻住了’，现在慢慢开始化冻了，但是否转暖还有待时间观察。”合肥市包河区资深房产经纪黄勇（化名）感慨道，目前很多中介在硬撑，都想看看农历年后会不会有起色。
根据合肥市房地产中介协会发布的二手住宅市场分析报告，合肥市在2021年3月触及15329套的月度成交顶峰后逐月下滑，直至2021年10月到达年内最低值，当月仅成交2864套，月均降幅达20%。11-12月，合肥二手房市呈现“翘尾行情”，成交数据分别为0.36套、0.39万套，逐月抬升，但整个四季度二手房交易量难言乐观，同比下滑60.37%，环比下滑37.38%。
从市场摸排情况看，多数中介表示进入2022年，二手房交易逐步好转。“去年12月份才做了一单，1月份已经签约5单了。”安徽中墅地产高新片区一名房产中介向记者透露，经历了大半年的僵持，买卖双方客户的心理预期也逐步趋同，成交周期在逐步缩短。“之前客户看房子，可能看1-2个月还定不下来，现在看半个月差不多就能定了。”
值得一提的是，二手房交易量放大的背后，房贷政策及额度的放宽或为主要推手。“贷款明显地放松了。我手头最近成交的一单，半个月内就完成了贷款预审和房产过户流程。” 前述中介告诉记者，去年下半年，贷款预审都要压两三个月才能下来，放款还需要等额度，部分客户房子都定下来半年了，贷款还悬在空中。”
某商业银行合肥区域一名房贷审批人员向记者印证了前述说法：“去年下半年我们基本就没有接单了，现在在手业务量比较少，叠加年初房贷额度并不紧张，目前的审批速度相对来说较之前会更快，从接单到预审通过一般不会超过一个月。”
包河区另一名银行资源较为丰富的房产中介向记者透露：“或许是年初房贷额度较松，个别银行已经开始主动找我们了，让我们有客户多往他们那送一送。”
不过，从线下交易大厅的人流量来看，二手房热度仍位于底部。在合肥滨湖房屋交易管理中心，记者看到仅有几组客户在办理业务，多数窗口处于“闲置”状态，交易冷清可见一斑。
（合肥滨湖房屋交易管理中心窗口“闲置”）
学区房依旧惨淡
“虽然二手房整体成交量有提升，但学区房依然还是很冷。”黄勇从事二手房经纪业务多年，主攻包河区屯溪路小学、青年路小学、48中学区房交易，“本来我们有4家门店，其中3家都聚焦学区房业务，去年无奈关闭了2家，现在仅剩2家在运营，主要业务开始向刚需二手房倾斜，不转型就活不下去了。”
在4.6新政中，合肥市针对学区房炒作现象使出了“杀手锏”：同一套住房， 6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位；与此同时，暂停市区拥有2套及以上住房的居民在滨湖、政务、高新和其他区域指定学校学区范围内购买二手房。
“学位制让学区房供应急剧减少，指定区域学区房限购则从硬性门槛上阻拦了很多购房群体。”黄勇告诉记者，去年下半年坊间又开始流传教师轮岗、学区划片，学区房的含金量逐步受到挑战，此前想买的人大多在观望。
需要关注的是，去年8月份，合肥市出台《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，虽然目前二手学区房指导价尚未发布，但无形中也成为悬在学区房头上的“达摩克里斯之剑”。
中墅地产高新片区房产中介向记者表示，其所在的天乐板块去年因划归科大附中学区，二手房价曾经历了一波跳涨，如今价格已经出现松动。“有套90平的房子之前挂价220万，现在已经降到了180万，但即便是这样，带看量还是很少。买涨不买跌，这是买家的普遍心理。学区房的生意不好做了，我手上1月份成交的二手房，买家基本都是刚需。”
需要关注的是，二手学区房行情清淡，似乎并未影响新开学区房的认购热度。近日，蜀山区50中东校西园学区内稀缺新盘意禾佶第开启登记，该楼盘主打小面积70年产权公寓，房源数量为218套。记者在现场看到，楼盘售楼处与办公区混用，面积仅20平米左右。工作人员表示，1月25日上午10点启动登记后，意禾佶第在3个多小时内便已吸引了将近400组客户线上登记，摇号已是必然事件。
意禾佶第售楼部与办公区合用
黄勇告诉记者，虽然目前学区房交易量很低迷，但潜在的客户还是很多的，一旦政策出现松动或有利好释放，合肥学区房依然不乏市场。不过，纯粹的老破小学区房因房龄过长，多数已经无法贷款，投资风险较大，兼具房龄和配套优势的二手学区房源会更为紧俏。